Der Urteilsfall
BFH-Urteil vom 25.9.2025 – IV R 31/23 – Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Immobilienverwaltung – Grenzen der Ausschließlichkeit, § 9 GewStG:
Die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfordert grds. die ausschließliche Verwaltung von eigenem Grundbesitz. In seinem Urteil vom 25.9.2025 bestätigt der BFH zunächst seine ständige Rechtsprechung, wonach eine Nebentätigkeit ausnahmsweise nicht begünstigungsschädlich ist, wenn sie als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung und -ausnutzung angesehen werden kann. Zudem hat er erstmals explizit entschieden, dass diese Ausnahme unter Beachtung der tatsächlichen Umstände im jeweiligen Einzelfall auch für eine Betriebsvorrichtung in Form eines Lastenaufzugs gilt, der im Rahmen der Vermietung eines mehrstöckigen Kaufhauses mitvermietet wird. Das Urteil erging zur Rechtslage vor Einführung der Unbeachtlichkeitsgrenze von 5 % in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG für schädliche Einnahmen mit Wirkung ab Erhebungszeitraum 2021.
Praxishinweise:
- § 9 Nr. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GewStG normiert zwar grds. ein Ausschließlichkeitsgebot, § 9 Nr. 1 Satz 2 Halbsatz 2 sowie Satz 3 GewStG enthalten jedoch Ausnahmen (sog. kürzungsunschädliche Tätigkeiten). Eine weitere Ausnahme wurde vom BFH insbesondere für Betriebsvorrichtungen entwickelt, wenn die vermietete Immobilie ohne diese nicht sinnvoll nutzbar ist.
- Quantitative Kriterien sind bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen maßgeblich für die Beurteilung, ob es sich um ein begünstigungsunschädliches Nebengeschäft im Sinne der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG handelt. Bis heute ist nicht entschieden, ob eine (relative) Geringfügigkeitsgrenze von 10 % der auf die Betriebsvorrichtungen entfallenden Herstellungskosten, Umsätze oder Erträge ein für die Abgrenzung schädlicher Betätigungen von unschädlichen Nebentätigkeiten taugliches Unterscheidungsmerkmal darstellt.
- Mit Wirkung ab dem Erhebungszeitraum 2021 wurde in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG eine Unschädlichkeitsgrenze von 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des vermieteten Grundbesitzes eingeführt. Diese Grenze betrifft Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern oder Pächtern, die nach der bisherigen Rechtslage grds. als kürzungsschädlich galten und damit die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG ausschließen konnten.